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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富

时间:2024-06-26 17:27:51 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9538
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论购房产权过户中的法律障碍/臧恩富律师

辽宁壹品律师事务所律师



在媒体报道的诸多购房“黑洞”和“陷井”中,对购房者危害最大的当属所购房屋存在产权过户的法律障碍,购房者支付了房款却得不到所购房屋的所有权。如何确保购房者能够顺利地取得所购房屋的产权,既是购房者迫切关心的问题,也是政府主管部门规范房屋交易应解决的问题,更是律师为当事人购房提供法律服务时应首先考虑的问题。

产权,顾名思义,是指房产的所有权,对购房者来说,产权意味着对所购房屋享有所有权并同时对该房屋所占土地享有使用权。购买房屋与购买其他普通商品在取得所有权方式上的不同之处就在于购房属于不动产交易的一种,其所有权的取得不以是否交付为准,而是以是否向房地产交易主管部门办理产权登记为准。所以,购房者从维护自身利益的角度出发,在决定是否购买某个特定房屋时,不但要考虑能否拥有所购房屋的实际使用、支配权,更要考查能否获得所购房屋的《房屋所有权证》和相应的《土地使用证》。如果购房者在决定购房之初忽略了所购房屋可能存在的过户的法律障碍,那么,轻则会使购房者陷入不必要的纠纷和诉讼之中,重则可能导致购房者钱房两空,血本无归。

综合分析产权过户中的法律障碍,其来源集中在卖方方面。因为在购房这一买卖合同的法律关系中,买方的主要义务是支付房款,而卖方的的主要义务则是交付房屋并转移其所有权。对卖方及其所售房产进行资信调查和权属分析,是排除产权过户法律障碍的关键。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产转让管理规定》、《商品房销售管理办法》、《商品房预售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》及其他相关法律、法规、规章的规定,要排除商品房产权过户的法律障碍,应关注以下几个方面:

一、 了解卖方是否有产权证或预售许可证。

购买期房的购房者,要看预售该期房的卖方是否有所出售商品房的预售许可证。只有拥有商品房预售许可证,该期房才具备了市场准入条件。

购买现房的购房者,要看卖方有无所出售房屋的产权证。是否拥有产权证是判断卖方是否对所出售房屋拥有所有权和处分权的标志。

二、 了解卖方的处分权上是否存在限制情况,这些限制卖方处分权的情况包括:

1、 查封
被司法机关采取财产保全措施进行查封的房屋,在查封期间不得转让。

2、 抵押
被抵押用于债的担保的房屋,在抵押期间未经抵押权人同意不得转让。

3、 共有
产权共有的房屋,未经其他共有人的同意不得转让,并且在同等条件下,其他共有人拥有优先购买权。

4、 出租
被出租的房屋出售的,房屋产权人(即出租人)应提前三个月通知房屋承租人,在同等条件下,房屋承租人拥有优先购买权。

三、 了解拟购房屋所在土地的性质

1、 出让土地

购房者所购买的商品房所在的土地应该是以出让方式取得的国有土地,并且卖方已取得了土地使用证。

2、 划拨土地

若拟购房屋所在土地为划拨土地使用权,则在该土地未依法办理土地出让手续并缴纳相应的土地出让金之前,不得转让。

3、 集体土地

集体土地上的房屋的交易,原则上只能在该房屋所在地的乡镇居民之间进行。其他城市居民购买集体土地上的房屋无法取得所购房屋的所有权。集体土地只有依法办理征用、出让手续后,才能由开发商开发商品房进行出售。

4、 军队土地

农业部办公厅关于饲料生产企业违规使用饲料药物添加剂处理意见的函

农业部政法司


农业部办公厅关于饲料生产企业违规使用饲料药物添加剂处理意见的函

农办政函【2009】24号


江苏省农林厅:

《关于饲料生产企业在生产水产饲料过程中添加喹乙醇应当如何处理的请示》(苏农法[2009]4号)收悉。经研究,函复如下:

《饲料和饲料添加剂管理条例》第三十四条规定,“药物饲料添加剂的管理,依照《兽药管理条例》的规定执行。”《兽药管理条例》第三十八条规定,“兽药使用单位,应当遵守国务院兽医行政管理部门制定的兽药安全使用规定,并建立用药记录。”我部于2001年7月3日发布的《饲料药物添加剂使用规范》(农业部公告第168号)对喹乙醇预混剂等饲料药物添加剂的适用动物、用途、用法和用量及注意事项等都作了明确规定。未按该规范使用饲料药物添加剂的,应当按照《兽药管理条例》第六十二条处理。




二〇〇九年三月四日

  一、概述

  近年来,人身受侵害的刑事案件常有发生,当事人因犯罪行为遭受侵害后,既可以在刑事案件审判中提起附带民事诉讼,也可以另案提起民事赔偿诉讼。但在司法实务中,由于民事诉讼法与刑事附带民事诉讼赔偿标准不统一,赔偿范围差别较大,当事人为了得到更多赔偿,从而选择单独提起民事诉讼,这样不但增加了法院工作量,浪费了司法资源,增加了诉讼成本,降低了诉讼效率,还导致了刑民裁判的矛盾,更损害了司法公信力。

  二、刑事附带民事诉讼与单独民事诉讼的区别

  (一)二者在诉讼风险方面的区别

  一是人民法院审理刑事附带民事诉讼案件,不收取诉讼费,这是其最大优点,即当事人避免了因预先支付诉讼费用而带来的风险。民事诉讼要预交诉讼费,同时要承担“谁败诉谁承担诉讼费”的后果。二是单独提起民事诉讼一般是在六个月内宣判,而附带民事诉讼一般同刑事案件一并审判,在受理后二个月内宣判,至迟不得超过三个月,这就远比民事诉讼审理期限短,且简便快捷,效率较高。三是在刑事附带民事诉讼中,被告人对犯罪事实及罪名无异议的,为了取得被害人谅解,一部分被告人愿意赔偿被害人各项经济损失,争取从轻处理。

  (二)二者在赔偿范围的区别

  根据最高人法院关于适用《中华人民共和国刑事诉讼法》的解释第一百五十五条之规定,对附带民事诉讼作出判决,应当根据犯罪行为造成的物质损失,结合案件具体情况,确定被告人应当赔偿的数额。犯罪行为造成被害人人身损害的,应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支付的合理费用,以及因误工减少的收入。造成被害人残疾的,还应当赔偿残疾生活辅助具费等费用;造成被害人死亡的,还应当赔偿丧葬费等费用。驾驶机动车致人伤亡或者造成公私财产重大损失,构成犯罪的,依照《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条的规定确定赔偿责任。附带民事诉讼当事人就民事赔偿问题达成调解、和解协议的,赔偿范围、数额不受第二款、第三款规定的限制。根据《最高人民法院关于人身损害赔偿若干问题的解释》第十七条受害人遭受人身损害,因就医治疗支出的各项费用以及因误工减少的收入,包括医疗费、误工费、护理费、交通费、住宿费、住院伙食补助费、必要的营养费,赔偿义务人应当予以赔偿。受害人因伤致残的,其因增加生活上需要所支出的必要费用以及因丧失劳动能力导致的收入损失,包括残疾赔偿金、残疾辅助器具费、被扶养人生活费,以及因康复护理、继续治疗实际发生的必要的康复费、护理费、后续治疗费,赔偿义务人也应当予以赔偿。受害人死亡的,赔偿义务人除应当根据抢救治疗情况赔偿本条第一款规定的相关费用外,还应当赔偿丧葬费、被扶养人生活费、死亡补偿费以及受害人亲属办理丧葬事宜支出的交通费、住宿费和误工损失等其他合理费用。第十八条规定,受害人或者死者近亲属遭受精神损害,赔偿权利人向人民法院请求赔偿精神损害抚慰金的,适用《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》予以确定。精神损害抚慰金的请求权,不得让与或者继承。但赔偿义务人已经以书面方式承诺给予金钱赔偿,或者赔偿权利人已经向人民法院起诉的除外。

  通过比较上述法律规定,我们可以明确地看到,重伤害或者被害人死亡案件,在刑事附带民事诉讼中,被害人或者近亲属基本上不能得到精神抚慰金、残疾赔偿金、死亡赔偿金、被抚养(扶养)人的生活费的赔偿,而在单独民事诉讼中,这些诉请又可以得到支持。司法实务中,各省对于在刑事附带民事诉讼中是否把上述作为赔偿标准的规定又较为混乱,这就造成了很多因赔偿金额问题上诉、信访等问题,损害了司法权威,破坏了司法公信力。

  三、解决二者赔偿标准差异的建议

  在刑事诉讼中设立附带民事诉讼的立法本意是节省司法资源,提高诉讼效率,降低诉讼成本,方便被害人诉讼,减轻当事人的讼累,进而使被害人能够及时地获得赔偿,实现社会稳定,避免刑民裁判上的矛盾和冲突。

  (一)贯彻执行统一标准

  建议最高院出台相应的司法解释,针对因刑事犯罪造成的人身损害案件规定一个统一赔偿标准,即凡是刑事案件引起的人身侵害,无论是在刑事诉讼中提起刑事附带民事诉讼或是单独提起民事诉讼都适用《中华人民共和国刑事诉讼法》及解释的相关规定。原因有五,一是既然案件已经刑事审判,被告人已经受到法律制裁,被害人或者家属在精神方面已经得到抚慰。二是标准统一,杜绝“钻法律的空子”。一些被害人为了多要赔偿,在刑事诉讼中,提起附带民事诉讼,在调解中对被告人漫天要价,后得不到理想赔偿金额,又撤诉单独提起民事诉讼。三是实现民刑判决统一,维护司法权威。如果一个法院在处理同一起案件时,仅仅因为当事人是因为选择刑事附带民事诉讼还是单独民事诉讼,而判决结果差异巨大,这容易给当事人造成不公之虞。四是减少信访隐患,实现法律规定适用的统一。五是按照先刑后民的原则,刑事诉讼先于民事诉讼,这就要考虑刑事诉讼为什么原则上不把精神抚慰金、残疾赔偿金、死亡赔偿金等纳入赔偿范围,是因为刑事附带民事判决以后难于执行,空判较多,易造成信访。既然刑事审判作为赔偿的先前条件,刑事附带民事诉讼本质上属于刑事诉讼,考虑到刑事附带民事诉讼的立法本意,应把刑事与赔偿问题一起解决。

  (二)确定唯一诉讼程序  

  为了减少诉累,提高司法效率,建议最高院出台此类案件诉讼程序选择的规定,既然当事人可以选择刑事附带民事诉讼或者是单独民事诉讼,但当事人一经选择不允许变更,即当事人选择刑事案件审理中提起附带民事诉讼就不能再单独提起民事诉讼或者已选民事诉讼就不能再提起附带民事诉讼,但在法律适用上还是应引用刑诉法的相关规定,依据就是最高法对此类案件的解释。

  如最高法对赔偿标准与诉讼程序作出规定,根据经济效益原则,当事人选择刑事附带民事诉讼的概率较高,是因为无论选择何种诉讼程序,赔偿标准统一。这符合刑事附带民事诉讼的立法本意,能够提高司法效率,减少诉累,统一民刑判决,提高司法公信力,维护司法权威。

  (作者单位:河南省兰考县人民法院)