商品住房交付使用行政许可制度与商品房交付条件

武志国


　　一、商品房交付应当达到国家规定的最基本的条件

　　《城市房地产管理法》第二十六规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”
《建筑法》第六十一条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”
　　2000年，《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》下发后，房屋竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制，房屋验收许可制退出了历史的舞台。
《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目，应当进行综合验收。”而后，2004年5月19日《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》将包括“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”在内的385项行政审批项目取消，因此，该决定出台后建设主管部门已经不再对住宅房地产项目进行综合验收审批。

　　现行法律规定的交付使用条件，除上述规定外，还有具体的单项验收规定和竣工验收备案规定。如：
《城市房地产开发经营管理条例》规定：房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”
　　《城乡规划法》第四十五条规定：“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”
　　2008年新修订的《消防法》对消防验收制度作了重大修改，即只有对国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程（包括住宅小区），实行消防备案制度。

　　《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”
　　建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2009年修正）规定：“第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。
　　第五条　建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
　　第七条　工程质量监督机构应当在工程竣工验收之日起5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。”

　　因此，商品房竣工经验收合格后即可交付，当然还要达到《商品房买卖合同》约定的交付使用条件。关键要看商品房买卖合同约定的交付适用条件如何，房地产开发企业在取得单项验收合格证明、竣工验收备案证明后，尤其应注意基础设施、公共配套建筑达是否如约具备交付使用条件，应注意及时取得供水、供电、供气、排水、电信、电视、邮政、垃圾处理等市政管线设施管理部门验收或开通意见。

　　另外，值得注意的是，并非任何质量问题都可以成为购房人拒绝收房的理由。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影响购房人正常居住使用的质量问题应当属于出卖人保修问题，一般是不能拒绝收房的，拒绝收房后还是可以要求房地产开发企业赔偿的。


　　二、商品房买卖合同约定的交付条件与地方设定的商品房交付行政许可要求不一致的问题

　　《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）规定，（十二）完善商品住房交付使用制度。各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，确保商品住房项目单体工程质量、节能环保性能、配套基础设施和公共设施符合交付使用的基本要求。有条件的地方可借鉴上海、山东等地经验，通过地方立法，完善新建商品住房交付使用制度。各地要加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。北方地区要加强商品住房分户热计量装置安装的验收管理。

　　比如，《上海市新建住宅交付使用许可证》第二条明确规定：“对新建住宅实行交付使用许可制度，新建住宅建设工程竣工验收合格后，其配套设施应当具备居民入住的基本条件，并取得新建住宅交付使用许可证，方可交付使用。”
　　《天津市新建住宅商品房准许交付使用证管理规定》第十二条明确规定，“房地产开发企业将新建的住宅商品房交付使用时，应当向购房人出示该幢住宅的准许使用证。不按规定办理准许使用证的，新建住宅商品房不得交付使用。对未取得准许使用证的商品房，购房人有权拒绝入住。”同时，《天津市商品房管理条例》第十条也规定，“房地产开发企业开发建设的住宅商品房，必须在领取建设行政主管部门核发的住宅商品房准许交付使用证后，方可交付使用。”。

　　那么如果房地产开发企业没有取得新建住宅交付使用许可证就销售商品房的，能否交付使用，如已经交付使用效力如何？存在两种截然相反的观点：只要取得建设单位、勘查、设计施工、监理单位签字盖章的《建设工程竣工验收备案表》（建委予以备案），即可说明房屋已经验收具备交付条件。另一种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于地方性法规，地方性法规具有地方性，在本辖区内有效，房地产开发企业应当取得此证后方可视为具备交付条件。第三种观点认为，住宅商品房准许交付使用证制度，属于管理性的强制性法规，不是效力性的规定，不能排除当事人在竣工验收合格的基础上自行约定交付条件。我们赞同第三种观点。
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”只要达到了商品房买卖合同约定的交付标准，并交付了钥匙，即便未取得准许交付使用的证件，房地产开发企业按理说就不应再承担迟延交付的责任。除非购房人和房地产开发企业明确约定取得准许交付许可证为交付的必备条件。当然，未取得准许交付使用许可证，不排除被给予行政处罚的可能。


武志国 woo_eye@qq.com
辽宁省人民政府


辽宁省人民政府令

第47号


　　《辽宁省企业劳动争议处理实施办法》，业经1994年8月25日辽宁省人民政府第47次常务会议通过，现予发布施行。

　　
代省长　闻世震
一九九四年十月十七日




辽宁省企业劳动争议处理实施办法



　　第一条 根据《中华人民共和国企业劳动争议处理条例》（以下简称《条例》）的规定，结合我省实际情况，制定本实施办法。
　　第二条 凡在我省行政区域内企业与职工之间发生的下列劳动争议的处理，必须遵守《条例》和本实施办法。
　　（一） 因企业开除、除名、辞退职工和职工辞职、自动离职发生的争议；
　　（二） 因执行国家有关工资、保险、福利、培训、劳动保护的规定发生的争议；
　　（三） 因履行劳动合同发生的争议；
　　（四） 法律、法规规定应当依照《条例》处理的其他劳动争议。
　　第三条 企业可以设立劳动争议调解委员会（以下简称调解委员会）。调解委员会负责调解本企业发生的劳动争议，并接受有管辖权的劳动争议仲裁委员会（以下简称仲裁委员会）和企业所在地方工会的指导。
　　第四条 当事人申请调解，应当自知道或者应当知道其权利被侵害之日起30日内，以口头或者书面形式向调解委员会提出申请，并填写《劳动争议调解申请书》。
　　第五条 调解委员会接到调解申请后，应当在4日内作出受理或者不受理申请的决定。对不受理的，应当通知申请人并说明理由。
　　第六条 调解委员会调解劳动争议应当征询对方当事人的意见，对方当事人不愿调解的，应当作好记录，在3日内以书面形式通知申请人。
　　第七条 劳动争议经调解达成协议的，应当制作调解协议书。调解协议书由双方当事人签字，调解委员会主任签名，并加盖调解委员会印章，双方当事人应当自觉履行。调解不成的，当事人可以向仲裁委员会申请仲裁。
　　第八条 调解协议书在送达当事人的同时，应当抄送有管辖权的仲裁委员会。
　　第九条 省、市、县（含县级市、区，下同）应当设立仲裁委员会。仲裁委员会下设办事机构，负责办理仲裁委员会的日常事务。
　　仲裁委员会依法独立处理劳动争议。
　　仲裁委员会设主任1人，副主任1至2人，委员若干人。
　　仲裁委员会委员由组成仲裁委员会的劳动行政主管部门、经济综合管理部门和工会组织各自选派，主任由同级劳动行政主管部门的负责人担任，副主任由仲裁委员会委员协商产生。
　　第十条　仲裁委员会的设立及仲裁委员会成员的确认或者调整，必须经同级人民政府批准。
　　仲裁委员会讨论决定重要事项应有2/3以上的委员参加。
　　第十一条　仲裁委员会依据法律、法规和规章处理劳动争议，实行仲裁员、仲裁庭制度。
　　第十二条　仲裁员包括专职仲裁员和兼职仲裁员。
　　专职仲裁员由仲裁委员会从劳动行政主管部门专门从事劳动争议处理工作的人员中聘任。
　　兼职仲裁员由仲裁委员会从劳动行政主管部门或者其他行政部门的人员、工会工作者、专家、学者和律师中聘任。
　　第十三条　仲裁员应当具备下列条件：
　　（一） 遵守国家宪法、法律和政策；
　　（二） 能秉公执法，作风正派，勤政廉洁；
　　（三） 具有法律、劳动业务知识和独立办案的工作能力；
　　（四） 从事劳动争议处理工作3年以上或者与处理劳动争议有关的（劳动、人事、工会、法律等）工作5年以上；
　　（五） 具有高中以上文化程度，身体健康，能坚持正常工作。
　　第十四条　仲裁员资格经省仲裁委员会考核认定后，核发仲裁员资格证书和执行公务证书。
　　仲裁委员会成员均具有仲裁员资格。
　　第十五条　仲裁委员会处理劳动争议，应当组成仲裁庭。实行一案一庭制，案件终结后仲裁庭自行解体。
　　第十六条　仲裁庭由首席仲裁员1人、仲裁员2人组成。简单案件，仲裁委员会可以指定一名仲裁处理。
　　首席仲裁员和仲裁员由仲裁委员会办事机构负责人指定。
　　重大或者疑难案件，仲裁庭可以提交仲裁委员会讨论决定，仲裁委员会的决定，仲裁庭必须执行。
　　第十七条　当事人应当从知道或者应当知道其权利被侵害之日起60日内，以书面形式向仲裁委员会申请仲裁。
　　当事人因不可抗力或者其他正当理由超过前款规定的申请仲裁时效的，仲裁委员会应当受理。
　　第十八条　仲裁委员会办事机构接到仲裁申诉书后，应当对下列事项进行审查：
　　（一） 申诉人是否与本案有直接利害关系；
　　（二） 申请仲裁的争议是否属于劳动争议；
　　（三） 该劳动争议是否属于本仲裁委员会管辖；
　　（四） 申诉书及有关材料是否齐备并符合要求；
　　（五） 申诉时间是否符合申请仲裁的时效规定。
　　第十九条　省、市、县仲裁委员会的管辖范围：
　　（一） 省仲裁委员会负责处理省会所在地经省人民政府或者授权部门批准设立、省工商行政管理部门核准登记注册的企业与职工之间发生的劳动争议；
　　（二） 市仲裁委员会负责处理市区内经市以上工商行政管理部门核准登记注册的企业与职工之间发生的劳动争议；
　　（三） 县仲裁委员会负责处理本行政区域内企业与职工之间发生的劳动争议；
　　（四） 区仲裁委员会负责处理本行政区内经区工商行政管理部门核准登记注册的企业与职工之间发生的劳动争议。
　　第二十条　仲裁委员会发现受理的案件不属于自己管辖范围的，应当移送有管辖权的仲裁委员会。
　　下一级仲裁委员会可以把属于自己管辖的重大或者疑难案件提请上级仲裁委员会处理，上级仲裁委员会可根据情况决定是否受理。
　　第二十一条　仲裁委员会之间因管辖权发生争议，由争议双方协商解决；协商不成时，由其共同的上级仲裁委员会指定管辖。
　　第二十二条　仲裁委员会办事机构应当自收到申诉书之日起7日内作出受理或者不予受理的决定。决定受理的，应当日作出决定之日起7日内将申诉书的副本送达被诉人，并组成仲裁庭；决定不予受理的，应当日作出决定之日起7日内向申请仲裁的当事人发出不予受理仲裁决定。
　　被诉人应当日收到申诉书副本之日起15日内提交答辩书和有关证据。被拆人没有按时提交或者不提交答辩书的，不影响案件的审理。
　　第二十三条　仲裁委员会在处理劳动争议时，应当审阅申诉、答辩材料，调查、搜查证据，查明争议事实。
　　仲裁员有权要求当事人提供或者补充证据；有权向有关单位查阅与案件有关的档案、资料和其他证明材料；有权知情人进行调查，有关单位和个人不得拒绝。
　　第二十四条　仲裁委员会之间可以互相委托调查。受托方应当在委托方要求的期限内完成调查，因故不能如期完成的，应当函告委托方。
　　第二十五条　在仲裁活动中，遇有需要勘验或者鉴定的事项，应当交由法定部门勘验或者鉴定；没有法定部门的，由仲裁委员会委托有关部门勘验或者鉴定。
　　第二十六条　仲裁庭审理劳动争议案件应当于开庭的4日前，将开庭时间、地点的书面通知送达当事人。当事人接到通知，无正当理由拒不到庭或者未经仲裁庭同意中途退庭的，对申诉人按照撤诉处理，对被诉人可以缺席裁决。
　　第二十七条　仲裁庭处理劳动争议应当先行调解，促使双方当事人自愿达成协议。调解达成协议的，仲裁庭应当根据协议内容制作调解书，调解书应当写明：
　　（一） 申诉人和被诉人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住址，单位名称、地址及其法定代表人（负责人）或者代理人的姓名、职务；
　　（二） 申诉的理由、争议的事实和要求；
　　（三） 调解达成的一致意见。
　　调解书由双方当事人签字，仲裁庭成员署名，加盖仲裁委员会印章，送达当事人。调解书自送达之日起即具有法律效力。
　　第二十八条　仲裁庭裁决时，对涉及经济赔偿和补偿的争议，可作出变更裁决。
　　第二十九条　仲裁庭裁决劳动争议案件，应当制作裁决书，裁决书应当写明：
　　（一） 申诉人和被诉人的姓名、性别、年龄、民族、职业、工作单位和住址，单位名称、地址及其法定代表人（负责人）或者代理人的姓名、职务；
　　（二） 申诉的理由、争议的事实和要求；
　　（三） 裁决认定的事实、理由和适用的法律、法规；
　　（四） 裁决的结果及费用的负担；
　　（五） 不服裁决，向人民法院起诉的期限。
　　裁决书由仲裁庭成员署名，加盖仲裁委员会印章，并在7日内送达双方当事人。裁决书在送达双方当事人的同时应当抄报上级仲裁委员会。
　　第三十条　仲裁委员会在制作调解书或者裁决书的同时，可向当事人提出书面仲裁建议。
　　第三十一条　仲裁庭处理劳动争议，应当自组成仲裁庭之日起60日内结案。对有下列情形之一的，应当视为仲裁时效中止，时效中止的时间不计入办案时效内。
　　（一） 请示待批的；
　　（二） 需要等待工伤鉴定和其他仲裁所需检测、审查结论的；
　　（三） 当事人因正当理由暂不能参加仲裁活动的；
　　（四） 委托调查在规定期限内未完成调查的；
　　（五） 其他因不可抗力致使审理工作暂时无法进行的。
　　第三十二条　仲裁委员会仲裁劳动争议时，有下列情形之一的，应当制作仲裁决定书。
　　（一） 因管辖发生争议需要指定管辖的；
　　（二） 对仲裁申请作出是否予以受理决定的；
　　（三） 需要中止和恢复审理的；
　　（四） 案情复杂需要延期审理的；
　　（五） 对申请回避作出决定的；
　　（六） 调解书和裁决书需要补正的；
　　（七） 其他应当制作仲裁决定书的；
　　仲裁决定书由仲裁委员会主任署名，加盖仲裁委员会印章，送达当事人。
　　第三十三条　仲裁委员会处理一方在30人以上的劳动争议案件，应当组成特别仲裁庭。特别仲裁庭由3名以上单数仲裁员组成。
　　第三十四条　仲裁委员会应当自收到30人以上劳动争议申诉书之日起3日内作出受理或者不予受理的决定，并用通知书或者布告形式通知当事人。
　　第三十五条　仲裁庭处理30人以上劳动争议应当自组成特别仲裁庭之日起15日内结束。案情复杂需要延期的，经报仲裁委员会批准，可以适当延期，但是延长的期限不得超过15日。
　　第三十六条　仲裁委员会对受理的30人以上劳动争议及其处理结果，应当及时向当地人民政府报告。
　　第三十七条　仲裁委员会根据具体情况，分别采取了列方式送达仲裁文书，送达仲裁文书必须有送达回执。
　　（一）直接送达。当事人本人不在的，交其同住的成年亲属签收；
　　（二）当事人已向仲裁委员会指定代收人的，则交其负责收件人签收；
　　（三）当事人拒绝接受仲裁文书的，送达人应当邀请有关组织的代表或者其他人到场，说明情况，在送达回执上记明拒收事由和日期，由送达人、见证人签名或者盖章，把仲裁文书留在当事人的住所，视为送达；
　　（四）直接送达当事人有困难的，可以委托当事人所在地的仲裁委员会代为送达；
　　（五）邮寄送达，以挂号查询回执上注明的收件日期为送达日期；
　　（六）当事人下落不明，或者用其他方式无法送达的，可以公告送达。自发表公告之日起，经过30日即视为送达，并在案卷中记明原因和经过。
　　第三十八条　劳动争议处理终结后，应立卷归档。
　　仲裁调解方式结案的案卷，保存期为5年；仲裁裁决结案的案卷，保存期为10年；不服仲裁起诉到法院的案卷，保存期为15年。
　　第三十九条　仲裁委员会组成人员或者仲裁员、书记员、鉴定人、勘验人以及翻译人员有下列情形之一者，应当自行回避，当事人有权以口头或者书面方式申请其回避；
　　（一）是劳动争议当事人或者当事人近亲属的；
　　（二）与劳动争议有利害关系的；
　　（三）与劳动争议当事人有其他关系，可能影响公正仲裁的。
　　第四十条　施行回避分别由仲裁委员会或者仲裁委员会主任决定。仲裁委员会主任的回避，由仲裁委员会决定；仲裁委员会其他成员、仲裁员和其他人员的回避，由仲裁委员会主任决定。
　　仲裁委员会或者仲裁委员会主任对回避申请应当在7日内作出决定并以口头或者书面方式通知当事人。
　　第四十一条　劳动争议当事人申请仲裁应当按照国家有关规定交纳仲裁费。
　　案件经仲裁委员会调解达成协议的，仲裁费的负担, 由双方当事人协商解决。案件经仲裁委员会裁决的，仲裁费由败诉方承担。双方部分败诉的，由双方当事人承担。当事人撤诉的，全部费用由撤诉方承担。
　　第四十二条　国家机关、事业单位、社会团体与本单位工人之间，个体工商户与帮工、学徒之间发生的劳动争议，参照《条例》和本实施办法执行。
　　第四十三条　本实施办法应用中的具体问题由省劳动行政主管部门负责解释。
　　第四十四条　本实施办法自发布之日起施行。1988年3月8日辽宁省人民政府发布的《辽宁省国营企业劳动争议处理实施细则》同时废止。