土地储备制度法律机理探析

王保信*


摘要：土地储备制度作为近些年从香港引进、当前大部分省市相继采用的土地资源运作制度，其相关法律机理的研究尚嫌薄弱。本文从土地储备制度产生和发展的法律动因、土地储备制度运作应遵循的法律原则及土地收购、储备行为的法律性质等几个方面进行探析，以期对土地储备制度的基本法律机理有所揭示。
关键词：土地储备制度 法律动因 法律原则 法律性质
一、土地储备制度产生与发展的法律动因之探源
（一）土地资源自身稀缺性与人类日益增长的经济需求之矛盾是催生土地储备法律规范的沃土
土地是人类得以生存与发展的物质载体，是“一切生产和一切存在的源泉。”[1]然而，作为一种自然资源，土地具有稀缺性。所谓稀缺性，是指土地因其位置的固定性、面积的有限性而不可再生，不能为人类所无限度的利用的一种自然属性。土地的稀缺性是相对于人类无限之需求而言的。依西方经济学观点，一种资源的稀缺性乃是源于其不可再生性，如土地、淡水、矿物、石油、天然气等；而人类由于自身的发展需要消耗大量的自然资源，并且这种消耗随着人口的增加、经济的发展而呈上升之势。以我国为例，自上个世纪70年代以来，我国人口以每年10％左右的速度增长，耕地则以每年2.%的速度递减。[2]这样，土地资源自身的稀缺性与人类日益增长的经济需求之间就存在不可避免的矛盾。为了缓解这种矛盾，客观上要求在土地上建立一种行之有效的秩序性规范——法律规范，一方面以之确定土地权利之归属和流转，另一方面，据以规制各种对土地资源进行破坏与浪费的非理性行为，以期实现土地资源的最优化开发与利用。土地储备法律规范正是这种社会客观需要催生之必然结果。
（二）国家对土地资源的宏观调控是土地储备法律制度产生的制度动因
在市场经济条件下，每一个市场主体都是理性的“经济人”（亚当.斯密语），为实现其自身利益之最大化倾力而为。同样地，由于市场主体利益的非一致性，不同利益主体的行为难以形成对整个社会有益的规模经济效应，相反，通常情况下都会出现规模不经济甚至是无政府主义的不良后果。为了矫正私利主体的各种非理性行为，国家（作为拥有至高无上权力之统治体）必须运用其认为可行的统治方法予以规制。在长期的实践当中，世界各国逐渐形成了一整套对经济进行宏观调控的制度。通过宏观调控手段如价格、利率、税收、财政转移支付等的调节，一方面使社会需求总量与供给总量趋于平衡，另一方面则使社会的供给与需求结构达到平衡，从而令资源配置趋于合理。土地储备制度产生极为重要的一个法律制度动因即是：顺应国家对土地资源进行宏观调控的需要，用制度的法律化规制土地市场，使土地资源发挥尽可能大的效用。
（三）土地价值的可估算性及市场主体的逐利性是土地储备法律制度诞生的现实动因
土地作为一种典型地不动产，总是固定在地球表面某一确定的经纬度上。与地理学上的土地概念不同，[3]法学上的土地是指能为人类所控制、利用并借以创造财富的陆地地表。随之科技的进步，现代人对土地的利用越来越走向集约化，土地的价值总体上处于上升趋势。相应的，人们对土地价值的评估和测算也日趋精密与完善。正是土地价值的这种可估算性及人们利用土地创造财富的逐利心理，推动着土地储备法律制度这一调整市场主体合理、有序利用土地的规范的产生。
二、土地储备制度应遵循的法律原则之彰显
（一）合法运作原则
合法运作原则是指土地储备制度地运作必须在实质上和形式上都符合法律法规地规定，不得在法律法规之外运行。当前，由于全国性统一的法律规范的缺位，各个实现土地储备制度的地方政府都是依照本地的地方性法规或地方规章运行；对于具体的制度及运作行为，尚有许多属于无章可循、无法可依的状态，如储备中心的法律地位及职权职责、纳入储备的土地范围、储备土地的出让方式等。因此，加快土地储备相关制度的立法，使其在法律规范范围内有序运作无疑意义重大。
（二）资源优化配置原则
土地储备法律制度的构建须符合资源优化配置原则。土地资源的优化配置原则是指土地资源在生产和再生产过程中各个环节上的合理、有效的流动和配备。我国的社会主义市场经济，就是要使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。由于我国目前实行土地所有权公有制度，因此，现实可供自由配置的只能是土地他物权，即土地用益物权和担保物权。在土地用益物权方面，应当重点抓土地用途管制和权利的自由流转，使土地效用达到最大限度的发挥；在土地担保物权方面，则着眼于担保主体及相关第三人权利义务的界清，以切实发挥土地在债权担保中的作用。土地储备制度在资源的优化配置上应当采用拍卖出让形式，减少、消灭协议出让方式，使土地使用权出让真正走向市场化、规范化。
（三）可持续发展原则
可持续发展是在人类面临科技进步与生态环境恶化、贫富差距日益拉大这两大社会失衡的背景下而产生的一种新型的发展观，其核心思想在于要求人类以最高的智力水平和泛爱的责任感去准确处理人与自然、人与人之间的关系，并在作出每一个行为与抉择时，不仅要考虑本代人的利益平衡，而且要考虑到代际人的利益平衡，从而实现自然资源、人文资源在现在与将来的高效、持续发展。[4]土地储备制度应当遵循可持续发展原则，在土地的收购、储备与使用权移转过程中，应当充分考虑土地资源的长远规划与短期利用的矛盾，考虑基于土地的社会经济长远发展与资源消耗的协调，避免盲目放地等政府短期行为。
（四）土地使用权竞争性出让原则
土地储备中心收购土地之后，一方面需要进行土地的储备，以对土地资源和社会经济进行宏观调控；另一方面，须对其储备的土地进行使用权的有偿出让，以实现土地资源的价值。在土地使用权的出让过程中，应当坚持竞争性出让原则，严格控制非竞争性出让即协议出让的数量。市场是资源配置的调节器，在完全的市场经济下，各个主体通过竞争这一法则实现优胜劣汰。因此，让资源同有优势?有实力的投资者配置?是市场经济的要义?让最有实力的开发商得到最好土地的最公平的方法即是竞争。与拍卖、招标、挂牌等竞争性方式出让土地，较之协议出让既有实现土地资源优化配置与国有资产保值增值之效，又可减少暗箱操作，抑制腐败现象的产生。
（五）社会效益优先原则
社会效益优先原则是指在土地储备制度的整个运作流程及其价值取向上，当出现政府利益、个人利益与社会公共利益不一致的情形时，应当优先考虑社会效益。土地储备制度的运行应当遵循社会效益优先原则，这是其实现国家宏观调控职能和资源优化配置的前提，也是实现土地资源可持续性发展的保障。笔者认为，所谓的社会效益，是指符合整个社会、社区的民众的根本利益的、可增进其福利的一种权利与利益分配状态。社会效益追根到底是人权的利益化，或称利益化了的社会民众整体的生存权、发展权。其在本质上是民生问题。政府在进行土地收购时，应当在符合城市整体规划的前提下，不得侵犯被收购者及相关市场主体的合法权益；在获得土地收益之后，对盈余资金的投向应当有严格的用途管制，尽量往公共设施建设、社会保障、环境保护等涉及社会公益性的方面倾斜。
三、土地收购与储备法律性质之剖析
（一）行政行为说（强制论）
行政行为说认为，在土地储备、收购过程中，政府的行为属于行政法律行为，而被收购土地的一方当事人为行政相对人。行政行为说又可分为两种：其一，认为土地收购与储备行为于双方当事人而言是一种“权利和义务”关系，即土地收购是政府的权利，对被收购方讲是对国家的义务，收购是一种行政行为，收购价格不必遵循等价有偿的原则，只有这样才能确保政府建立和实施土地收购储备制度的宏观社会经济目标的实现。这不符合建立社会主义市场经济体制的要求；其二，认为属于国家对土地收购的“强制性买卖”关系，该学说承认土地收购双方存在“买卖关系”，但这种“买卖关系”是强制性的，表现在收购与否由政府决定，收购价格由地价评估机构按照市场价格进行评估，并由土地行政部门确认，而不由原土地使用者自由要价。“强制性买卖”关系有如下性质：①土地统一收购属于政府的特有权力；②土地统一收购权力是用于公共目的；③行使土地统一收购权力必须给予合理的补偿。
（二）民事行为说（自由论）
持民事行为说者认为，收购行为是市场经济条件下的“自由买卖关系”，即政府及其授权委托的土地收购机构与被收购单位或个人是平等的经济主体，是否收购及收购的价格均由双方在自愿、公平、有偿的基础上，根据市场状况自由协商决定。 [5] 依次观点，实施土地储备的政府或其授权机构就是一个纯粹的地产开发公司，它仅能实现其效益最大化的微观目标，而土地储备制度的宏观的社会、经济目标就无法实现。
（三）区分说
区分说是在对民事行为说与行政行为说进行研究、筛选的基础上，认为此二者皆有失偏颇，而主张应当视政府在收购时的不同身份来确定收购行为性质的一种折中观点。具体而言，该学说认为：
政府主体身份表现在国有土地上是双重的，它既是土地所有者代表，又是行政管理者。作为所有者代表，政府享有对土地的占有、使用、收益和处分的权利，其中，有偿出让国有土地使用权便是其行使所有权的重要表现形式。政府与国土使用权的受让人签订的土地使用权出让合同应当遵循平等、自愿、等价有偿的原则；作为行政管理者，政府享有对土地的财产权力，这种权力是与服从相对于，与强制划等号的。政府对土地资源的管理权源于宪法赋予的政府的经济管理权。政府行使经济管理权的前提和目的是社会公共利益，因此，政府在为公共利益的需要而进行单向收购时，具有强制性。
笔者认为，土地收购从本质上讲属经济法律行为。因为，首先，对土地的收购、储备体现了国家对地产市场的宏观调控，是国家借以干预社会经济的一种重要形式；其次，收购行为本身既是政府的经济职权，即政府有权依法对符合规定的土地进行收购，任何单位与个人都不得拒绝收购，同时，它又是政府的经济职责，即政府对符合收购条件的土地必须进行收购，并在一定条件下进行出让，收购行为是职权与职责的有机统一；再次，“强制”与“自由”仅仅是内在意志的外在表现形式，而非法律行为性质本身，上述三种观点都没有看到国家在土地储备制度当中的宏观调控与积极干预，因而都流于片面。

* 作者简介：王保信（1977—），男，广东揭阳人，西南政法大学2001级经济法专业硕士研究生，主要研究方向为房地产法。
[1] 《马克思恩格斯全集》.北京:人民出版社,1986年版,第384页。
[2] 钱铭.21世纪中国土地可持续发展利用展望.中国土地科学,2001年第1期。
[3] 一般认为，地理学上的土地概念为“地球表面的陆地部分及其附属的内陆水域和滩涂等”，见孙宪忠.《论物权法》.法律出版社2001年10月版,318。
[4] 李昌麒主编.经济法学.北京:中国政法大学出版社,1999年版,87。
[5] 吴东仙、罗思荣.完善土地储备制度的法律思考.杭州商学院学报,2002:(5),32。



On the Legal Principle of Land Storage System
Wang Bao-xin
Abstract: This article is trying to analyze the legal reason, basic principle, and the legal character of land storage action on the base of introducing the land storage system in which comes into being Hongkong, and, trying to open out the radical legal principle upon land storage system.
Key words: Land storage system Legal reason Legal principle Legal character


浙江省人民政府办公厅


浙江省人民政府办公厅关于印发《浙江省政务信息工作实施细则》的通知
浙江省人民政府办公厅


通知
各市、县人民政府，丽水地区行政公署，省政府直属各单位：
为切实贯彻落实国务院办公厅《政务信息工作暂行办法》（国办发〔1995〕53号），做好我省的政务信息工作，并使之逐步规范化、制度化，现将《浙江省政务信息工作实施细则》发给你们，请按照执行。

浙江省政务信息工作实施细则

第一章 总 则
第一条 为了适应建立社会主义市场经济体制和政府管理职能转变的需要，实现全省政府系统政务信息工作规范化、制度化，根据国务院办公厅《政务信息工作暂行办法》，特制定本实施细则。
第二条 政务信息工作是各级政府及其部门办公室（厅）的一项重要工作，其主要任务是：反映政府工作及社会、经济发展中的重要情况，为政府把握全局、科学决策和实施领导提供及时、准确、全面的信息服务。
第三条 政务信息工作必须坚持党的基本路线，遵守宪法、法律和法规，坚持实事求是的原则。
第四条 政务信息工作坚持分层次服务，以为本级政府服务为重点，努力为上级和下级政府服务。
第五条 政务信息工作应当围绕政府的中心工作和社会、经济发展中的重点、难点、热点等问题，全面反映经济建设和社会发展的新情况。
第六条 各级政府及其部门应当加强对政务信息工作的领导，提出要求，交待任务，做好协调，支持和指导本级政府或者本部门的办公室（厅）发挥整体功能，做好政务信息工作。

第二章 财务信息机构
第七条 市、地人民政府（行署）办公室（厅）应当稳定并完善负责政务信息工作的机构，县、市（区）人民政府办公室必须建立并健全负责政务信息工作的机构，省政府各部门办公室应当配备专职人员负责政务信息工作；各级政府和各部门办公室（厅）的政务信息机构应加强对本地
区或者本系统所属单位政务信息工作的指导。
第八条 负责政务信息工作的机构履行下列主要职责：
（一）依据党和国家的方针、政策，结合本地区、本部门的工作部署，研究制定政务信息工作计划，并组织实施；
（二）做好信息的采集、筛选、加工、传送、反馈和存储等日常工作；
（三）结合政府的中心工作和领导关心的问题，以及从信息中发现的重要问题，组织信息调研，提供有情况、有分析的专题信息；
（四）为政府实施信息引导服务；
（五）组织开展政务信息工作经验交流，了解和指导下级单位的政务信息工作；
（六）组织本地区、本部门政务信息工作人员的业务培训。
第九条 政务信息网络是政务信息工作的基础，信息联系点是政务信息网络的组成部分。各级政府及其部门应当根据本地区或者本部门的实际情况和需要，逐步建立和完善政务信息网络。
第十条 各级政府办公室（厅）要加强对本地区社会信息机构的协调、指导。

第三章 政务信息队伍
第十一条 政务信息队伍由专职、兼职和特聘的政务信息工作人员组成。县级以上各级人民政府办公室（厅）必须配备专职政务信息工作人员。根据机构编制分级管理的原则，专职政务信息工作人员的人数由本级政府或者本部门的办公室（厅）在编制范围内确定。
第十二条 政务信息工作人员应当具备下列基本条件：
（一）努力学习马列主义、毛泽东思想和邓小平同志建设有中国特色社会主义的理论，热爱政务信息工作，有较强的事业心和责任感，作风正派，实事求是；
（二）熟悉党的路线、方针、政策，熟悉政府或者部门的主要业务工作；
（三）掌握政务信息工作的基本知识和工作技能，具备一定的经济、科技、法律和计算机等方面的基本知识；
（四）具有较强的综合分析能力、文字表达能力和组织协调能力；
（五）严格遵守党和国家的保密制度。

第四章 政务信息工作制度
第十三条 下级政府应当及时向上级政府报送信息。政府各部门应当及时向本级政府和上级部门报送信息。下级政府或者部门对上级政府或者部门专门要求报送的信息，必须严格按照要求报送。
第十四条 上级政府和部门的办公室（厅），应当适时向下级政府或者部门的办公室（厅）通报信息报送参考要点和采用情况。
第十五条 各级政府和部门的办公室（厅），应当给从事政务信息的工作人员充分提供了解、获取信息的条件。
第十六条 各级政府及其部门负责政务信息工作的机构根据需要组织相互之间的信息交流，在依法保守秘密的前提下，实现信息资源共享。
第十七条 下级政府或者部门负责政务信息工作的机构向上级政府或者部门负责政务信息工作的机构报送的信息，应当经本级政府或者本部门的办公室（厅）分管领导审核、签发；必要时，报本级政府或者本部门分管领导审核、签发。
第十八条 对在政务信息工作中成绩突出的单位和个人，给予奖励。
第十九条 对重大信息知情不报或漏报的单位和个人，要给予批评；对造成严重后果的，要追究有关领导的责任。

第五章 政务信息内容
第二十条 政务信息应当着重反映以下内容：
（一）上级政府和本级政府的重大政策和重要工作部署的贯彻落实情况；
（二）本地区、本部门的经济建设和社会发展的基本情况和重要动态，特别是发展中的新情况、新问题、新思路、新举措和新经验；
（三）上级和本级领导的内部重要讲话、指示精神以及上级政府部门的重要工作思路、政策举措等；
（四）社会各界关于经济建设和社会发展的重要建议、对策、预测和重大研究成果；
（五）对本级政府决策和指导工作有参考借鉴价值的国内外重要信息；
（六）本地区、本部门重大的突发性事件、自然灾害和社情民意；
（七）上级政府专门指定要求报送的信息；
（八）其他应当通过信息渠道反映的各类信息。
第二十一条 政务信息应当符合下列要求：
（一）反映的事件应当真实可靠，有根有据；重大事件上报前，应当核实；
（二）信息中的事例、数字、单位应当力求准确；
（三）急事、要事和突发性事件应当迅速报送；必要时，应当连续报送；
（四）实事求是，有喜报喜，有忧报忧，防止以偏概全；
（五）主题鲜明，文题相符，言简意赅，力求用简练的文字和有代表性的数据反映事物的概貌和发展趋势；
（六）反映情况和问题力求有一定的深度，透过事物的表象，揭示事物的本质和深层次问题，努力做到有情况、有分析、有预测、有建议，既有定性分析，又有定量分析；
（七）适应科学决策和领导需要。

第六章 政务信息工作手段
第二十二条 各级政府及其部门应当加强政务信息工作现代化手段的建设，保证政务信息工作的正常开展，实现信息迅速、准确、安全地处理、传递和存储。
第二十三条 各级政府及其部门的政务信息机构应当建立电子信息传输网络，严格执行网络设备管理、维护和值班制度，保持网络设备的正常运行和信息传输的畅通。
第二十四条 市（地）、县（市、区）人民政府（行署）和省政府各部门办公室（厅）的政务信息机构应当逐步建立电子数据资料库，收集、整理、存储和管理本地区或者本系统的基本的和重要的数据资料，以适应随时调用和信息共享的需要。
第二十五条 市（地）、县（市、区）人民政府（行署）和省政府各部门办公室（厅）的政务信息机构应当管好、用好计算机远程工作站，严格遵守国家有关安全、保密的规定。

第七章 附 则
第二十六条 本办法由省政府办公厅负责解释。
第二十七条 本细则自印发之日起施行。






1996年1月24日