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二手房交易中“阴阳合同”之法律效力分析/宋晓锋

时间:2024-07-04 05:43:26 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9331
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二手房交易中“阴阳合同”之法律效力分析

宋晓锋


1.案情简介

  2008年9月,王某购买李某位于北京朝阳区一套商品房,双方签定的《购房合同中》约定的房款总价为126万。为了避税,网签时约定的房款为86万。王某办理完产权过户后向李某共支付房款86万,并拒绝向李某支付另外的40万房款,由此形成纠纷。

2.“阴阳合同”之含义及效力分析

2.1在二手房交易过程中,买卖双方签订“阴阳合同”的现象较为普遍。所谓“阴阳合同”,是指在买卖双方在交易中同时签订两份不同的合同。“阳合同”是给房屋管理部门和税务管理部门备案的购房合同,价格一般比较;“阴合同”是指双方当事人私下签订并实际履行的合同,价格一般都符合市场行情,充分反映了双方当事人的真实购买价格。

2.2买卖双方签订“阴阳合同”的主要目的是欺骗登记部门,目的是少缴税费。那此类合同的效力如何?笔者认为,一般情况下,阴阳合同中“阴合同”有效、“阳合同”无效。

  第一,“阴合同”是双方真实意思表示,合同本身未违反法律法规强制性规定,亦非双方恶意串通故意损害国家利益,符合合同法的生效要件,双方均应遵照执行。

  第二,“阳合同” 是买卖双方为了规避应当缴纳的税费而订立,为办理过户需要,双方并不遵守执行,虽然是当事人双方真实的意思表示,但这种在纳税申报时故意少列收入的方式严重违反了我国税收征管法的强制性规定,“阳合同”是以合法形式掩盖少缴税款的非法目的。

  根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”可知,“阳合同”应确认为无效。

  本案中,王某与李某签订的《购房合同中》是合法有效的,而双方进行网签的合同是无效的,王某应再向李某支付房款40万元。

3. “阴阳合同”之风险

  虽然阴阳合同在一定程度上能够规避目前交易的部分税费,但是也存在一定的风险。

  首先,双方在合同中做高房价多贷款的行为,是一种的欺诈行为,一旦被发现,贷款银行可申请此贷款合同无效,并要求贷款方赔偿相应损失。

  其次,双方在合同中做低房价少缴税的行为,是一种法律上明确禁止的逃税违法行为。一旦被查明属实,纳税人就要承担相应的法律责任,当事人不仅要补税,还要罚款,甚者构成犯罪,面临牢狱之灾。根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条之规定,如果逃避交纳的数额达到1万元,买卖双方当事人就涉嫌偷税罪,而且还是共同犯罪。

  再次,签订黑白合同对买卖双方还存在着其他法律风险。对卖房者而言,如果私下签订的另一份合同(黑合同)约定不明确或不详细,卖房者也有可能被买方钻了空子,只按照“白合同”的价格支付购房款。如果在过户前缴纳了房款,而卖方违约不卖,却只赔付房管局签订的合同中标示的价格,买方将会遭受大额损失。在此,笔者提醒房屋交易双方不要为了为了少交税费铤而走险,日后难免会有更大的麻烦。

宋晓锋,河北定州人,管理学学士,法律硕士,北京市丹宁律师事务所律师
主要业务领域:房地产、公司法律事务、劳动争议、疑难案件诉讼与仲裁
咨询电话:13121692405

山西省实施《中华人民共和国教师法》办法

山西省人大常委会


山西省实施《中华人民共和国教师法》办法
山西省人大常委会


(1996年8月1日山西省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1996年8月1日公布施行)


第一条 为了保障教师的合法权益,提高教师的社会地位,加强教师队伍建设,提高教师素质,促进我省教育事业的发展,根据《中华人民共和国教师法》,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省的各级各类学校及其他教育机构中专门从事教育教学工作的教师。
学校及其他教育机构中的教育教学辅助人员,可参照本办法执行。
第三条 教师是履行教育教学职责的专业人员,承担教书育人,培养社会主义事业建设者和接班人,提高民族素质的使命。教师应忠诚于人民的教育事业。
教师必须认真履行《中华人民共和国教师法》规定的义务,贯彻执行国家的教育方针,努力提高思想政治素质和业务水平,不断提高教育质量,遵守职业道德,为人师表。
第四条 各级人民政府应加强对教师工作的领导,制定教师队伍建设规划,并纳入国民经济和社会发展规划,对实施规划所需经费予以保障。
第五条 省人民政府教育行政部门主管全省的教师工作。
市(地)、县(市、区)的教育行政部门,在各自职责范围内主管本行政区域的教师工作。
县级以上人民政府的有关部门,在各自职权范围内负责教师的有关工作。
学校及其他教育机构根据国家和本省的有关规定,自主进行教师管理工作。
第六条 各级人民政府及其有关部门、学校及其他教育机构,应依法保障教师享有的权利,并采取措施改善教师的工作条件和生活条件。
鼓励教师进行教学改革和科学研究活动,并为之提供必要的条件。
第七条 教师有权对学校教育教学、管理工作和教育行政部门的工作提出意见和建议,并通过教职工代表大会或者其他形式,参与学校的民主管理。
第八条 本省各级各类学校及其他教育机构实行国家规定的教师资格制度。
在本省各级各类学校及其他教育机构中任教的教师,应具有相应的教师资格。
已经在学校或者其他教育机构中任教,未取得教师资格的,应在省教育行政部门规定的期限内取得教师资格。
第九条 取得教师资格的人员初次任教时,试用期一年。试用期满后,根据考核结果决定是否聘任。
第十条 各级人民政府及有关部门应加强师范教育工作,改善师范院校办学条件,保证经费投入。
鼓励和引导优秀青年报考师范院校。接受师范教育的学生免收学费,享受国家专项奖学金。
教育、计划部门应根据需要扩大山区师范生的招生比例。
第十一条 师范院校毕业生必须按照国家有关规定到学校及其他教育机构从事教育教学工作。任何单位和个人不得截留师范毕业生。
对在学期间免收学费、享受国家专项奖学金的师范毕业生实行任教服务期制度,服务期为五年(不含见习期)。服务期未满的师范毕业生,不得调离学校及其他教育机构。
鼓励非师范院校大中专毕业生到贫困地区和山区中小学任教。
第十二条 各级人民政府应加强教师培训基地和各级教师进修学校建设,设立教师培训专项经费。
非师范高等院校应承担培养培训各级各类学校教师的任务。
第十三条 教育行政部门、学校主管部门应制定本地区、本部门教师的进修培训规划和实施方案;学校及其他教育机构应有计划地安排教师参加进修培训,对教师至少每三年培训一次;教师应接受规定的进修培训任务。
技工学校教师的进修培训规划和方案,由劳动行政部门制定和实施。
第十四条 各级人民政府和学校举办者应保证教师工资按月足额发放,任何单位和个人不得克扣、挪用或拖欠。
第十五条 县级以上人民政府必须将财政负担的教师工资全额列入财政预算。各地征收的农村教育事业费附加,优先保证发放国家补助、集体支付工资的教师集体统筹部分的工资。
第十六条 教师的平均工资水平应当不低于或高于国家公务员的平均工资水平。国家补助、集体支付工资的教师的工资不得低于当地职工工资最低限额标准,逐步做到与当地国家支付工资的教师同工同酬。
第十七条 县级以上人民政府及其有关部门、学校和其他教育机构应保证教师享受国家规定的各项津贴和补贴。
具有高级专业技术职务的教师按规定享受政府补贴;作出突出贡献的各级各类学校教师,依照国家规定享受政府特殊津贴。
第十八条 在山区学校任教的中小学教师,工资在原有等级工资基础上向上浮动一个档次,凡完成教学任务的每满五年予以固定,并再向上浮动一个档次。正常晋级增薪不得冲销浮动工资和浮动后固定的工资。调离山区学校后,未固定的浮动工资予以取消。
第十九条 中小学教师在山区学校任教,累计教龄男满三十年,女满二十五年,按国家规定退休后,可以回到本省行政区域内的原籍或者其配偶所在地落户。
第二十条 各级人民政府应划拨专款和多渠道筹措资金加快教师住房建设,逐步使教师家庭人均住房面积达到或超过当地居民的人均住房水平。
高等学校和城市中小学建设教师住房免收商业网点费、城市基础设施配套费、中小学建设资金以及国家和省规定减免的其他费用。
各地建设的安居工程住房,在同等条件下应优先出售给教师中的住房困难户。
农村长期任教,符合住房条件的中小学教师,当地的乡镇人民政府和村民委员会应为其安排住房或由县级人民政府为其安排建房所需的宅基地。
第二十一条 各级人民政府和有关部门应保证教师医疗同当地国家公务员享受同等待遇,教师医疗费按规定优先予以报销。
特级教师和具有高级专业技术职务的教师每年体检一次,其他教师可根据实际情况定期进行体检,所需费用由各级人民政府或学校举办者支付。
医疗机构应对当地教师就诊、住院、体检提供方便,对具有高级专业技术职务的教师给予照顾。
第二十二条 在中小学校从事教育教学工作满三十年的男教师和满二十五年的女教师,退休后其退休金可以提高原工资的百分之五。但最高不得超过原工资总额。
第二十三条 国家补助、集体支付工资的中小学教师因老、弱、病、残,经县级教育行政部门批准离岗的按照本省的规定给予适当补助。
第二十四条 省教育行政部门依照国家有关规定,制定教师考核标准和办法。各级教育行政部门、学校主管部门负责教师考核工作的组织实施,并予以指导监督。
学校及其他教育机构应建立健全教师年度考核制度。考核结果记入考绩档案,作为教师受聘任教、职务变动、工资调整、实施奖惩的依据。
第二十五条 对在教育教学工作中成绩优异、贡献突出的教师,依照国家和本省有关规定,由各级人民政府及其有关部门或学校予以表彰奖励。
对有重大贡献的教师,依照国家和本省有关规定授予荣誉称号。
第二十六条 各级人民政府应鼓励境内外组织和个人向依法成立的教师奖励基金组织提供捐助。
第二十七条 各级师范院校毕业生,不从事教育教学工作或服务期未满擅自脱离学校及其他教育机构的,由教育行政部门批评教育,责令改正;拒不改正的,由教育行政部门按照省人民政府有关规定予以处理。
第二十八条 违反《教师资格条例》及有关规定发放教师资格证书的,由教育行政部门负责追回,并对主管人员和直接责任人员视情节轻重给予行政处分;伪造、变造教师资格证书构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第二十九条 管理教师工作的部门、单位及其工作人员滥用职权、玩忽职守,侵犯教师合法权益的,由上级主管部门或者所在单位,直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十条 对违反法律、法规和本办法,侵犯教师合法权益的,教师有权举报、控告、申诉,有关部门应当受理并及时处理。
第三十一条 教师有下列情形之一的,由所在学校、其他教育机构或者教育行政部门给予行政处分或者解聘:
(一)故意不完成教育教学任务给教育教学工作造成损失的;
(二)体罚学生,经教育不改的;
(三)品行不良、侮辱学生,影响恶劣的;
(四)有其他违法违纪行为的。
教师有前款第(二)项、第(三)项、第(四)项所列情形之一,情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第三十二条 山区学校的划定由县级人民政府提出意见,报地区行政公署、设区的市人民政府批准。
第三十三条 本办法具体应用中的问题由省教育行政部门负责解释。
第三十四条 本办法自公布之日起施行。



1996年8月1日

关于加强家电下乡、家电以旧换新监管防止骗补等有关问题的紧急通知

财政部 商务部


关于加强家电下乡、家电以旧换新监管防止骗补等有关问题的紧急通知

财建明电[2011]1号


各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团财政、商务主管部门:

为加强家电下乡、家电以旧换新政策执行监管,防止骗补等违规行为发生,财政部、商务部会同有关部门连续发文,要求地方加强监管,但部分地方仍存在政策执行不力、监管不严、骗补行为有所抬头等问题。为了确保政策落到实处,让老百姓真正受益,现就有关事宜紧急通知如下:

一、各地要高度重视家电下乡、家电以旧换新工作。要将2011年作为家电下乡、家电以旧换新监管年,要采取有效措施加强监管,堵塞管理漏洞,防止各种骗补等违规行为的发生。

二、各级财政、商务部门要在地方政府领导下会同有关部门严格落实有关政策规定。财政部门兑付家电下乡补贴资金,一定要严格审核销售发票、户口簿、身份证以及产品标识卡等要件,仔细查验材料的完整性和真实性,确保真实兑付。商务部门要严格落实对销售网点特别是代垫补贴网点家电下乡产品进销存台帐管理制度,确保真实销售,严防“机卡分离”。各省级财政、商务等部门要督促基层财政、商务等部门严格落实政策,防止政策走样、执行不到位。

三、加强监督检查。地方商务主管部门要会同财政等有关部门加强对中标流通企业及销售网点的月抽查力度,每月抽查比例不得少于10%;财政部门对家电下乡补贴2台(含2台)及他人代领的要100%抽查。省级财政、商务部门要加强对基层财政、商务部门工作的督导。财政部、商务部近期将开展专项检查,进一步加大督查力度。

四、加大责任追究和处罚力度。对查实有骗补等行为的相关生产企业、流通企业及销售网点,将采取取消中标资格、投标资格以及扣缴保证金等多种方式予以严厉处罚,建立企业黑名单制度,实行全国通报,违规企业5年内不得享受国家有关政策优惠,触犯法律的,依法追究法律责任。对存在违规违纪的地方行政主管部门直接责任人,依法依规从严处理。对出现骗补等违规行为所在的地方政府,实行全国通报批评,并视情况扣减家电下乡补贴中央财政负担比例和核减中央对地方家电下乡工作经费补助。

五、进一步细化补贴审核兑付办法。地方财政、商务部门要针对新情况、新问题,根据国家有关文件精神,完善补贴办法,采取行之有效的措施,确保补贴资金及时足额兑付到位,切实防止各种违规行为的发生。

财政部 商务部

二〇一一年一月七日